Kharazmi Investment Group

ثروت آفرینی پایدار برای نسل ها

:: گفت‌وگو با سعيد احسانی، مديرعامل شرکت توسعه ساختمان خوارزمی: عبور از گردنه‌های دشوار ساخت‌وساز - 1400/05/17

شرکت توسعه ساختمان خوارزمی به دليل ظرفيتي که در شرايط امروزی بازار مسکن دارد و دارايیهای ارزشمندی که داراست، يکی از مهمترين شرکتهای زيرمجموعه گروه سرمايهگذاری خوارزمی به حساب میآيد. اين شرکت در سالهای گذشته به علل مختلف دچار مشکلات حقوقی و مالی پيچيده شده بود. با تغييرات در ترکيب مديريتی اين شرکت طی دو سال و نيم گذشته، روند غلبه بر دشواری ها و عبور از چالشها به تدريج شکل گرفت.

 براي آگاهی از چگونگی روند حل اين مشکلات و رسيدن به جايگاه فعلی، با سعيد احسانی، مديرعامل شرکت توسعه ساختمان خوارزمی، گفتوگويی را ترتيب داديم.

شرکت توسعه ساختمان خوارزمی در ماههای اخير چه وضعيتی را تجربه کرده و در حال حاضر طرحهای مجموعه در چه شرايطی است؟

وضعيت شرکت‌های ساختمانی را در بازه زمانی کوتاه نمی توان رصد کرد و نياز به گذشت زمان دارد. نسبت به گذشته و چشم‌اندازی که از آينده‌ داريم، اثرات تصميمات و اقداماتی که صورت می گيرد، در بلندمدت معلوم می شود. گرچه به طور خاص در شرکت توسعه ساختمان به دليل وجود برخی مسائل، مشکلات فنی و حقوقی اين روند بلندمدت‌تر هم می شود.

 در اين دو سه سال اخير که در اين مجموعه حضور داشتم، يعني از آذر 97، از همان زمان شرکت دچار بحران‌های جدی بود که در جهت اصلاح ساختار و شاخص‌های اقتصادی شرکت برنامه تقريباً مصوب‌شده‌ای را پياده‌سازی کرديم. در اين راستا چند حوزه را هدف‌گذاری کرديم، که شامل کاهش هزينه‌ها، مولدسازی دارايی ها و تعريف پروژه‌های توسعه‌ای جديد بوده است.

در بحث مولدسازی، بحث جدی ما، پروژه‌های درگير موضوعات حقوقی است که بخشی از آن، مربوط به  اشخاص بود. دو پرونده در اين زمينه داشتيم که يک مورد آن بسيار با اهميت بود ، زيرا 375 ميليارد تومان از دارايی های شرکت درگير اين پرونده بود که خوش‌بختانه، سال 98 به سرانجام رسيد و حقوق شرکت به طور کامل استيفا گرديد.

پرونده کوچک‌‌تری نسبت به آن نيز داريم که در دستگاه قضايی در حال رسيدگی است. دو مورد از پرونده‌های ما متکی به ملک است. آن‌ها را هم به موازاتی که در دستگاه قضايی در حال رسيدگی هستند و پروسه‌ طولانی را طی می کنند، از مسير روش‌های مذاکره‌ای صلح و سازش، سعی می کنيم به سمتی ‌ببريم که ان‌شاءالله بتوانيم هرچه زودتر به نتيجه برسانيم و مولدشان کنيم. پس آن، از محل اين پروژه‌ها، پروژه‌های جديد تعريف کنيم و سرمايه‌گذاریهايی با توجيه اقتصادی مناسب داشته باشيم.

شاخه‌ بعدی مولدسازی دارايی ها، پروژه‌هايی بوده که به دليل کاربری و نوع مشارکتی که داشته، فاقد توجيه اقتصادی بوده، حداقل در زمانی که امروز در آن به سر می بريم.

چند پروژه هم از جمله کالج، المپيک، سپهر الهيه و سپهر البرز را هدف‌گذاری کرده بوديم که خوش‌بختانه اکنون تمام اين اهداف محقق شده و ما از هر چهار پروژه‌مان، به نحو مطلوب خارج شديم و عملاً براي شرکت فرصت ايجاد کرديم که بتواند از محل اين مولدسازی ها، يا ديون شرکت تسويه شود، يا سرمايه‌گذاری های جديد محقق گردد.

شاخه ديگری از مولدسازی ها، دارايی های ارزنده‌ای هستند که به لحاظ شرايط زمانی، پتانسيل سرمايه‌گذاری را داشته‌اند، اما از پيش‌بينی اقتصادی که در ابتدا درباره‌شان داشتيم، خارج شده‌اند. شاخص‌ترين آن‌ها پروژه هماست که کاربری تجاری، اداری و فرهنگی داشته. هرچند پروژه بسيار ارزنده‌ای است، اما امروز نوع کاربری اش توجيه اقتصادی ندارد. گرچه در سياست‌گذاری هايمان، برنامه تغيير کاربری اش را داريم و اميدواريم بتوانيم تغيير کاربری اش را انجام دهيم.

در حوزه کاهش هزينه‌ها، عمده‌ترين هزينه‌ای که داشتيم، تعهدات مالی بوده است. شرکت بدهی های معوق تسهيلاتی به بانک‌ها داشته که هزينه مالی سنگينی را به شرکت تحميل می کرد. در اين‌باره هم روند بسيار خوبی را طی کرديم. در سال 97 حدود 80 ميليارد تومان هزينه مالی در سال بابت تسهيلات داشتيم که در سال 98 اين مبلغ به 62 ميليارد تومان کاهش پيدا کرد و در سال 99، به 14 ميليارد و 700 ميليون تومان که با مساعدت صاحبان سهام، در تأمين منابع لازم، روند بسيار مناسبي را طی کرده است.

سومين راه‌کاری که در بحث اصلاح ساختار داشتيم، تعريف پروژه‌های توسعه‌ای بوده است. ما تقريباً بعد از سال اول که مسايل حقوقی را تقريباً جمع‌وجور کرديم، شروع به شناسايی و بررسی پروژه‌هايی با توجيه اقتصادی مناسب برای سرمايه‌گذاری کرديم. از بين ده‌ها پروژه‌ای که رصد و بررسی شد و در سطح مجامع و شرکت خوارزمی گزارش شد، چند پروژه مناسب تشخيص داده شده که يکی از آن‌ها عملياتی شده و به نتيجه رسيده است.

حجم سرمايه‌گذاری پروژه‌ای که عرض کردم، حدود 300 ميليارد تومان برآورد می شود. پروژه ديگری هم در حال انجام است که اگر آن‌ هم نهايی شود، برآوردش حدود 150 ميليارد تومان می شود. درنهايت، در کنار پروژه هما، شرکت به اندازه کافی پروژه فعال مؤثر و سودده‌ خواهد داشت.

رشد بیرويه قيمت مسکن و به دنبال آن شکلگيری رکود در ماههای اخير، چه تأثيری بر روند کاری شما داشته است؟

با سابقه‌ای که از فعاليت‌های شرکت عرض کردم، بخش عرضه ‌ما، بخش خيلی فعالی نبوده، درنتيجه می توانيم بگوييم رکود، تأثير آن‌چنانی در شرايط فعلی شرکت ما نداشته است. آن مقدار تأثير محدود نيز با اعمال تغييراتی در روش عرضه، توانستيم از آن عبور کنيم. مثلاً ما روش فروش‌ نقدی را به روش فروش اقساطی تبديل کرديم و با اين مدل، تأثير رکود را کاهش داديم.

اما افزايش قيمت‌ها در آينده شرکت تأثير مثبتی خواهد داشت، زيرا ما دارايی هايی داريم که در حساب‌های شرکت مسکوت مانده و با افزايش قيمت‌ها ارزش اين دارايی ها افزايش پيدا می کند و در زمان شروع فعاليت مجدد يا حتی واگذاری شان اثرات مثبتی برای مجموعه خواهند داشت.

سرمايهگذاری در حوزه ساختمان در شرايط اقتصادی فعلی، چه مزيتها و چالشهايی میتواند داشته باشد؟

واقعيت اين است که شرايط اقتصادی فعلی ‌ما با شرايط اقتصادی 40 سال گذشته‌مان تفاوت چندانی ندارد، يعنی دقت کنيد، در هر بازه‌ای روند‌های افزايشی نرخ ارز، افزايش نرخ تورم، افزايش تحريم‌ها، رکود و... همواره‌ با نوساناتی وجود داشته است. تنها سياست‌گذاری های داخلی يا خارجی هر کدام از اين فاکتورها را مقداری کم‌تأثيرتر يا پرتأثيرتر کرده است، وگرنه خيلي شرايط اقتصادی ويژه‌ای نبوده که بگوييم به‌تازگی داشته‌ايم، اما مثلاً چهار سال قبل نداشتيم. ما بايد همواره به دنبال شناسايی و شکار فرصت‌ها در هر شرايطی باشيم.

چالش شرايط فعلی در حوزه ساختمان در دو بخش نمود مهم‌تری دارد؛ عدم تمايل نسبی متقاضيان خريد، و عدم تمايل نسبی متقاضيان سرمايه‌گذاری.

در مواجهه با اين دو چالش راه‌کار مشخص براي بخش اول، حمايت از متقاضی خريد از طريق تأمين مالی مناسب است. اما در بحث سرمايه‌گذاری قضيه مقداری متفاوت است، زيرا حوزه ساختمان متأسفانه حوزه‌‌ای است که سرمايه‌گذاری های غيرحرفه‌اي در آن زياد انجام مي‌شود. يعني در زمان‌هاي رونق، مثلاً پزشکان، صاحبان صنعت و حتي فعالان حوزه بازار سرمايه و بورس در اين حوزه وارد مي‌شوند. عملاً چيزي که به مرور اتفاق افتاده، اين است که حدود 60 درصد تقاضا در بخش سرمايه‌گذاري ساختمان، از اين حوزه خارج شده که سهم بزرگي از آن متعلق به سرمايه‌گذاران غيرتخصصي اين حوزه بوده است. البته بايد اضافه کنم بخشي هم ساختماني و نيمه حرفه‌اي هستند، ولي توان مالي‌ لازم را براي تداوم مستمر سرمايه‌گذاري ندارند، مثلاً سرمايه‌شان درگير پروژه شده و تقاضايي وجود ندارد که تبديل به نقدينگي کنند و ايجاد پروژه جديد کنند. اما ما (منظور شرکت‌هاي ساختماني) تخصص و کارمان اين است، اگر اين کار را نکنيم، چه کنيم؟ درنتيجه ما از اين حوزه خارج نمي‌شويم، اما بخشي که عرض کردم، خارج مي‌شود.

خارج شدن اين بخش از حوزه ساختمان، براي ما مزيت است، زيرا براي مايي که سازنده واقعي و سرمايه‌گذار واقعي در حوزه ساختمان هستيم، يک فرصت است. رقيب‌هايي که غيرتخصصي وارد شده بودند، بعضاً بازار را ملتهب مي‌کردند. آن‌ها براي سرمايه‌گذاري پيشنهاد تقاضاهاي عجيبي مي‌کردند که پايه‌هاي علمي، اقتصادي و ارزش واقعي نداشت. در مقطعي چشم‌انداز در کوتاه‌مدت روشن و با رونق نسبي همراه بوده است، درنتيجه اين افراد وارد شدند و به هر قيمتي که خواستند، پروژه را گرفتند و بعد، هم خودشان و هم بازار را دچار مشکل کردند. حالا آن دست‌ها خارج مي‌شود و تخصصي‌ها اقتصاد حوزه ساختمان را مي‌شناسند و درنتيجه اين‌ها براي ما فرصت است. در همين فرصت‌ها ما پروژه‌هايي را که عرض کردم، شناسايي کرديم؛ پروژه‌هايي که افراد غيرتخصصي شروع کرده‌اند و وسط کار درمانده شده‌اند. وضعيت امروز براي ما که کار تخصصي‌مان سرمايه‌گذاري ساختماني است، فرصت‌هايي را ايجاد مي‌کند که به اين قبيل پروژه‌ها ورود کرده و کار را جمع کنيم. درواقع در وضعيتي که تقاضاهاي روتين کمتر مي‌شود، عرضه‌‌کننده‌ها مجبورند با شرايط رقابتي کنار بيايند که براي ما مزيت است.

ارزيابيتان از شرايط صنعت ساختمان و بهويژه بازار مسکن در ماههاي آتي چيست؟

با توجه به تغييرات مديريتي احتمالي ناشي از انتخابات اخير پيش‌بيني مي‌کنم که حداقل تا شش ماه ديگر تصميم‌گيري‌هاي کلاني که بتواند تأثيري در حوزه ساختمان داشته باشد، محقق نمي‌شود. مگر اين‌که خيلي عجولانه تصميمات غيرمترقبه يا احساسي که بيشتر جنبه نمايشي داشته باشد، اتفاق بيفتد، که تأثيرات خوبي نخواهد داشت. پس از آن بسته به نوع تصميم‌گيري و ميزان دخالت، بازار عکس‌العمل خودش را نشان مي‌دهد. متأسفانه وقتي صحبت از تصميم‌گيري مي‌شود، سياست‌گذار‌ها وارد بحث تصدي‌گري مي‌شوند. تجربه سنوات گذشته نشان داده که تصدي‌گري دولت در حوزه ساختمان نتيجه قابل دفاعي نداشته است. هر جايي اين اتفاق افتاده، حتي اگر در وهله اول جوي را حاکم کرده که رضايت‌بخش بوده، اما اثرات مخربي در آينده گذاشته است.

اما اگر حمايت‌هاي دولت در هر دو حوزه عرضه و تقاضا، منطقي اتفاق بيفتد و فقط جنبه حمايتي داشته باشد، نه جنبه مداخله‌گرايانه، بخش عرضه و تقاضا مي‌توانند با يکديگر بالانس شوند و هر کدام کارشان را پيش ببرند. در بخش تقاضا نيز عرض کردم که مشکل تأمين منابع وجود دارد. تأمين منابع از يد بخش خصوصي خارج است. مثلاً وقتي من مي‌گويم با فروش اقساطي توانستيم تا حدي از اين رکود گذر کنيم، توان ما در حد تسهيلات دو سه ساله يا نهايت در حد پنج ساله است. نه‌تنها ما، بلکه هر سرمايه‌گذار ديگري نمي‌تواند طولاني‌مدت درگير اقساط شود.

اين تسهيلاتي که به بخش تقاضا بايد تزريق شود، تسهيلات بلندمدت است. به نظر من نرخ تسهيلات اهميت چنداني ندارد، تسهيلات چهار درصدي يا اصلاً بگوييم تسهيلات بدون بهره. فرض کنيد که قيمت يک آپارتمان معمولي يک‌ميليارد تومان است. اين يک‌ميليارد تومان 80 درصدش هم شامل تسهيلات شود، مي‌شود 800 ميليون تومان؛ 800 ميليون بدون بهره با دوره بازپرداخت دو ساله يعني اقساط وام ماهانه بيش از 33 ميليون تومان، با بازپرداخت سه ساله يعني اقساط ماهانه بيش از 22 ميليون تومان که عملاً از توان اکثريت متقاضيان خارج است. اصل، بلندمدت بودن تسهيلات است که توان بازپرداخت اقساط را ايجاد مي‌کند. درنتيجه، جنبه حمايتي دولت شامل اين بخش است.

در جنبه حمايتي عرضه‌کننده ما دو موضوع بيشتر نداريم؛ زمين و منابع مالي. بحث زمين دقيق‌تر است، زيرا وقتي از زمين صحبت مي‌کنيم، برخي زمين مجاني دور از شهرها در بيابان و وسط دشت و دمن و... را تصور مي‌کنند، که من اصلاً با اين موضوع موافق نيستم و نتيجه‌اش هم نتيجه خوبي نبوده. حتي در آينده معضلاتش بيشتر بروز خواهد کرد. ما عملاً به اسم ساخت مسکن و ساخت شهر جديد، خوابگاه‌هايي ساختيم که هيچ چيزي از امکانات شهري، فرهنگي، بهداشتي، آموزشي، تفريحي و... ندارد. براي خريد عادي، تفريح، امکانات پزشکي حتي تدفين متوفي‌ها بايد به شهر مجاور رفت‌وآمد کرد. منظور ما اين زمين‌ها نيست، زمين‌هاي مناسب است.

تغييرات احتمالي سياستهاي دولت چه تأثيري بر فعاليتهاي اين حوزه خواهد داشت؟

همان‌طور که عرض کردم، اگر مداخله دولت‌ها جنبه حمايتي داشته باشد، عرضه و تقاضا خود باعث تعادل‌بخشي به حوزه ساختمان و مسکن خواهد شد. اما اگر مداخله به شکل تصدي‌گري باشد، که قطعاً نتيجه خوبي نخواهد داشت. بنابراين اگر اين سياست‌ها به سمت حمايتي برود که به نظر من قطعاً موفق مي‌شود، اما اگر وارد حوزه مداخله و تصدي‌گري شود، به نتايج خوبي منجر نخواهد شد.

چه راهکارهايي را براي رونق فعاليت در صنعت ساختمان و اجتناب از رکود فرسايشي ساختوسازها پيشنهاد ميکنيد؟

رونق نياز به محرک دارد. اين محرک‌ها همان‌طور که عرض کردم، بايد هر دو بخش عرضه و تقاضا را شامل شود. آمارها مي‌گويند براي حدود 900 تا يک‌ميليون واحد مسکوني در سال تقاضاي جديد داريم. با توجه به تقاضاي انباشته‌اي که از سال‌هاي گذشته بوده، امروز آماري که مي‌دهند، به سه‌ونيم ميليون کسري مسکن مي‌رسد. يعني اين پتانسيل تقاضاي مسکن وجود دارد. بخشي از آن‌ها خانه اولي‌ها هستند، زوج‌هاي جواني که تشکيل خانواده داده‌اند و بخشي از آن‌ها نيز خانوارهاي تک‌ نفره هستند. بخشي نيز مستأجرهايي هستند که مي‌خواهند صاحب‌خانه شوند. همه تقاضايي هستند که پشت در منتظرند تا وارد اين فضا شوند و تقاضايشان را مطرح کنند، که نياز به حمايتي دارد که عرض کردم. محرکش هم اين است که به روش‌هايي تسهيلات بلندمدت تعريف کنند که اين پتانسيل بالقوه را به بالفعل تبديل کند.

در بخش مقابل آن، بخش عرضه، ما بايد هدف‌گذاري‌مان بر اساس تقاضا باشد. آمارهايي را که درمورد تهران وجود دارد، مي‌توانيم به سطح کشور تعميم دهيم. بحث اين است که عرضه‌کننده چه چيزي عرضه کند که بازار برايش جذابيت داشته باشد و رونق و چرخش ايجاد شود. آمارها نشان مي‌دهد که در ماه‌هاي اخير بيشترين معاملات براي مناطق به ترتيب پنج، ده و چهار تهران است، پس مناطق متوسط يا رو به پايين بالاترين معاملات را دارد.

 از باب قيمت، دامنه قيمتي بيشترين معاملات‌ در هر مترمربع بين 15 تا 20 ميليون تومان بوده که 17 درصد معاملات در اين رنج قيمتي بوده، 15 درصد معاملات در رنج قيمتي 20 تا 25 ميليون تومان بوده و 12 درصد معاملات بين 10 تا 15 ميليون تومان بوده. مجموع اين‌ها مي‌گويد که حدود 60 درصد از معاملات انجام‌شده در تهران، زير قيمت متوسط هر متر مربع مسکن در تهران بوده که امروز اين متوسط را 28 ميليون و 800 هزار تومان اعلام کرده‌اند. هم‌چنين فراواني معاملات از نظر ارزش هر واحد مسکوني مويد آن است که حدود 22 درصد معاملات مربوط به واحدهاي 500 ميليون تا يک‌ميليارد توماني است، حدود 17 درصد بين 1 تا 5/1 ميليارد تومان و حدود 12 درصد بين 5/1 تا 2 ميليارد تومان بوده و در مجموع بيش از 53 درصد معاملات به ارزش کمتر از دوميليارد تومان بوده است.

از زاويه‌اي ديگر به مساحت اگر نگاه کنيم، آمار اشاره مي‌کند که حدود 15 درصد معاملات بين واحد‌هاي 50 تا 60 متري بوده، هم‌چنين 15 درصد معاملات بين 60 تا 70 متر بوده، و جمعاً حدود 55 درصد معاملات زير 80 متر مربع بوده، که بخش ديگري از تقاضا را نشان مي‌دهد.

اين موارد بخش عرضه را به اين سمت هدايت مي‌کند که تقاضايي که وجود دارد، بر اساس مساحت‌هاي کوچک و زير قيمت متوسط آن شهر است.

در بحث زمين، همان‌طور که اشاره کردم، زمين‌ مناسب، يعني زميني که ساخت‌وساز در آن در بازار مسکن شهرمربوط مؤثر باشد، زميني که نهايتاً به توسعه پايدار منجر شود، نه ناپايداري جديدي ايجاد کند که نياز به زيرساخت‌هاي جدي و سرمايه‌گذاري‌هاي بزرگ دارد. يعني ما هيچ چيزي در آن‌جا نداريم و بايد همه اين‌ها را به آن‌جا ببريم تا کسي که در آن‌جا ساکن مي‌شود، از اين خدمات استفاده کند.

در مجموع زمين مناسب، از نظر من اراضي بافت فرسوده داخل شهرهاست. بافت فرسوده اگر با سياست‌گذاري‌هايي که الان شاهدش هستيم، بخواهد اصلاح شود، هيچ اتفاقي برايش نمي‌افتد، نه به ارتقاي کيفي شهر کمک مي‌کند، نه بحث تأمين مسکن را حل مي‌کند. دو سه خانه تجميع مي‌کنند و ساختماني مي‌سازند و مي‌گويند اين ساختمان نوساز شد. اين خانه‌اي که در انتهاي کوچه‌اي باريک به طول مثلا 200 متر قرار دارد، اگر اتفاقي برايش بيفتد، خدمات آتش‌نشاني و آمبولانس چگونه بايد به اين خانه برسد؟ چه معضلي از ترافيک شهري را برطرف کرد؟ چقدر به سرانه‌هاي فضاي سبز، معابر و... اضافه کرد؟

 به هرحال آن‌چه مدنظر من در موضوع احياي بافت فرسوده است، مبتني بر محله‌محوري است. اگر ما به بحث بافت فرسوده، محله‌‌محور نگاه کنيم و بتوانيم در اين اراضي محله‌اي شايسته و مبتني بر استانداردهاي شهري ايجاد کنيم، مي‌تواند هسته شروع نوسازي شهر در راستاي شهري هوشمند، سبز و پايدار باشد. محله‌اي که ايجاد مي‌شود، محله‌اي است که فضاي سبز مناسب، معابر مناسب، فضاي آموزشي و فرهنگي مناسب دارد. فرصت ايجاد اين محله‌ها در اراضي آزادشده شهري مثل پادگان‌ها، زندان‌ها و... وجود دارد، که البته نياز به بحث‌هاي کارشناسي مفصلي است. در گذشته نيز خانه‌ها حول بازار، مسجد و مدرسه ايجاد مي‌شدند. يعني در ابتدا کسب‌وکار بوده و بعداً مسکن آمده. اما ما الان مسکن را وسط بيابان مي‌بريم که مسکن شما اين‌جاست، اما بازار کار شما دوباره در همان شهر است. اين جواب نمي‌دهد. اما اين محله‌‌محور بودن که من مي‌گويم، داخل خود شهر است. زيرساخت‌ها وجود دارد، آب و برق و گاز و راه‌ها وجود دارد.

از طرحهاي توسعهاي مجموعه بگوييد و اينکه براي ماههاي آتي و عبور از تنگناها، چه برنامههايي را در نظر داريد؟

راه‌کارهايي که ما را از شرايط و مشکلاتي که شرکت داشت، خارج کرد، کاهش هزينه‌ها، مولدسازي و پروژه‌هاي توسعه‌اي بود.

حسب سوابق شرکت برخي از پروژه‌هاي ما توجيه اقتصادي مناسب نداشت، يا بعضاً مشکلات حقوقي داشت، بنابراين در تعريف پروژه‌هاي توسعه‌اي پيش‌فرض‌ ما اين شده که همواره با احتياط مضاعفي نسبت به موضوع نگاه کنيم.

آن‌چه امروز در برنامه پروژه‌هاي توسعه‌اي مدنظرداريم، دو پروژه در تهران و يکي از شهرهاي استان مازندران در بخش مسکوني است؛ پروژه‌هايي با حجم 150 و 300 ميليارد تومان.

پروژه بعدي در راستاي مولدسازي دارايي‌هاست، اما عملاً چون حجم سرمايه‌گذاري و اثربخشي‌اش براي شرکت بسيار بزرگ است، مي‌شود در رديف کارهاي آتي لحاظ کرد که آن‌ هم پروژه هماست. برآورد ارزش اين پروژه حدود 1700 ميليارد تومان است که بخشي‌ محقق شده و بخش ديگر به تغييراتي که در شاخه مديريت شهري قرار است اعمال شود، موکول شده تا بتوانيم تغيير کاربري را انجام دهيم.

پيش‌بيني ما اين است که ان‌شاءالله قبل از پايان امسال با هدف‌گذاري جديدي که داريم، اين پروژه را شروع کنيم که تأثيرات بسيار خوبي در حوزه سودآوري شرکت خواهد داشت.

در پروژه‌هاي توسعه‌اي پيش‌بيني مي‌کنيم از محل همين پروژه‌ها سود بسيار خوبي در 1400 و 1401 داشته باشيم.

متأسفانه در سنوات گذشته تا سال 98 در زيان بوديم. خوش‌بختانه با اقدامات انجام‌شده روند رو به رشدي داشتيم، به نحوي که شرکت در سال 96 با 148 ميليارد تومان و سال 97، 82 ميليارد تومان زيان مواجه بوده است. اما اين زيان در سال 98 به هشت و نيم ميليارد تومان رسيد و خوش‌بختانه درنهايت در سال 99 سودآوري ما شروع شد و در اين سال بيش از 16 ميليارد تومان سود داشتيم. هنوز پروژه‌هاي توسعه‌اي‌ ما شروع نشده. ما از محل همين مولدسازي‌ها و کاهش هزينه‌ها روند سوددهي شرکت را شروع کرديم و از ضرر 148 ميليارد توماني به سود 16 ميليارد توماني رسيديم. اميدواريم اين روند به همين صورت ادامه پيدا کند.

در حوزه برنامهريزي راهبردي و تدوين برنامه بلندمدت و ميانمدت براي مجموعه چه اقداماتي صورت گرفته و چه افقهايي ترسيم شده است؟

تمام اتفاقاتي که در شرکت رخ داده، برنامه‌محور بوده. البته در راستاي سياست‌هاي شرکت سرمايه‌گذاري خوارزمي برنامه ميان‌مدت دو ساله را ارائه داديم که عملاً همان برنامه‌ عملياتي شرکت بوده که اجرا ‌کرديم. فعلاً همان برنامه در حال اجراست و هم‌چنان سياستمان کاهش هزينه‌هاست، و اين‌که مولدسازي دارايي‌هايمان امسال به طور جدي در دو‌ هدفي که داشتيم، اجرا ‌شود.

اميد داريم که از محل مولدسازي پرونده‌هايي که داريم، حدود 600 ميليارد تومان تأمين منابع انجام شود که يا پروژه جديد تعريف کنيم، يا براي پروژه هما يا پروژه‌هاي توسعه‌اي تأمين منابع داشته باشيم.

چشم‌انداز را براي شرکت خيلي خوب مي‌بينم. اميدوارم بازار هم با ما همراهي کند و بحث سياست‌گذاري‌ها و نوع حمايت‌هايي که به‌هرحال در حوزه ساختمان و مسکن وارد مي‌شود، بتواند کمک کند که گردش سرمايه دچار مشکل نشود.

چه مقدار از اين برنامه را خوشبينانه و بر اساس واقعيتها ارزيابي ميکنيد و درصد تحققش را چقدر ميدانيد؟

برنامه ما دو بخش دارد؛ در يکي ما مي‌توانيم اثرگذار باشيم، تصميم‌گيري کنيم و اختيار انجام کار دست خودمان است. اما بخشي در يد ما نيست و ما فقط جديت، پي‌گيري و تلاش براي محقق شدن را مي‌توانيم انجام دهيم. در مجموع به عوامل خارجي (تصميمات قضايي، قوانين و بروکراسي شهرداري‌ها و...) بستگي دارد.

در حوزه مولدسازي در بخش حقوقي، بخشي را در حال مذاکره هستيم تا از طريق مذاکره، صلح و سازش موضوع را حل کنيم. مثل پرونده 375 ميلياردي که موضوع حل شد، اگر اين پرونده نيز هم‌چنان در روند قضايي بود، هنوز در نوبت رسيدگي‌اش بوديم. ولي سال 98 عملياتي شد و دارايي‌هاي شرکت مسترد شد. موارد ديگر را هم به همين صورت پي‌گيري مي‌کنيم، اما روند قضايي‌‌اش اصلاً دست ما نيست.

اما در بحث مولدسازي پروژه هما پيش‌بيني مي‌کرديم که سال گذشته عملياتي شود، اما متأسفانه اين پروژه در منطقه دو قرار دارد و اين منطقه دست‌خوش تغييرات مستمر مديريتي شده. سال گذشته دو بار شهردار منطقه عوض شده و حالا هم سرپرست دارد که نمي‌توانيم از طريق سرپرست موضوع را در کميسيون ماده پنج جلو ببريم، پس بايد منتظر شويم تا شهردار تعيين شود که به‌هرحال دست ما نيست.

اما برنامه ما کاملاً واقع‌بينانه است. برنامه را بر اساس آن‌چه در توان مجموعه بوده، چيديم. بلندپروازانه نيست و قابل تحقق است.

آيا علاوه بر پروژههايي که اشاره کرديد، پروژه جديدي را در دستور کار خود داريد، يا تعيين تکليف پروژه هاي گذشته در دستور کار است؟

بدواً در برنامه شش پروژه کوچک‌مقياس با سرمايه‌گذاري حدود 600 ميليارد تومان و با بازدهي سريع و مستمر را تعريف کرديم. اما جلوتر که رفتيم، با توجه به مشکلاتي که در بازار سرمايه اتفاق افتاد که براي گروه خوارزمي هم پيش آمد و تأمين منابع ما دچار مشکل شد، ما برنامه را عوض کرديم. اين دو پروژه‌اي که عرض کردم، توسعه‌اي و جديد هستند؛ يک پروژه با حجم 300 ميليارد تومان و يک پروژه با حجم 150 ميليارد تومان. بر اساس برنامه اوليه قرار بود شش پروژه 100 ميلياردي را در بازه دو ساله شروع کنيم، که عملاً با تعريف دو پروژاي که عرض کردم، ما در سال اول از برنامه جلوتريم، يعني ما 450 ميليارد پروژه جديد تعريف کرديم. به‌هرحال مقدار زيادي از منابع ما همان‌طور که توضيح دادم، بلوکه است. در شرکت سرمايه‌گذاري خوارزمي همواره اين تمايل براي سرمايه‌گذاري وجود داشته که محدوديت‌هايي برايش بوده که اميدواريم بخش سبد ساختمان کمي آزاد شود، که بيشتر به اين موضوع ورود شود.

هم‌چنين فکر مي‌کنم بر اساس تجربيات و اتفاقات گذشته در شرکت توسعه ساختمان خوارزمي، لازم است چند اتفاق خوب در اين حوزه بيفتد تا اعتماد سهام‌داران شرکت مجدداً جلب ‌شود، که در اين صورت مي‌توانيم پروژه‌هاي بيشتري را تعريف کنيم.

برنامه ما اين بوده که متناسب با تعريف پروژه‌هايمان، نيروي تخصصي مناسب را به مجموعه اضافه کنيم. شرکت را داراي اين پتانسيل مي‌بينيم که جزو شرکت‌هاي مطرح و اثرگذار در حوزه ساختمان باشد. بسيار اميدوارم که با لطف خدا و حمايت مجموعه سهام‌داران و تلاش صادقانه و مستمر همکارانم در شرکت توسعه ساختمان خوارزمي، آينده بسيار خوبي را براي شرکت رقم بزنيم.


منبع: نشریه وخارزم- تابستان 1400



تعداد بازدید : 383
:: ثبت نظر ، پیشنهاد و انتقاد ...
:: فرم ارتباط ...
:: ثبت پرسش ...
:: فرم تماس با ما ...