سرمايه‌گذاري در بازار مسکن؛ چالش‌ها و فرصت‌ها

سال 1400 سال خوبي براي سرمايه‌گذاران حوزه مسکن نبود. در طول سال‌هاي گذشته مسکن به يکي از بازارهاي سرمايه گذاري تبديل شده بود. بازاري که در طول يک سال بيش از 70 درصد سود نصيب سرمايه‌گذاران مي‌کرد و از آن‌جايي که عرضه مسکن به‌شدت کاهش يافته بود، به گراني آن دامن مي‌زد. حالا بررسي‌ها نشان مي‌دهد در سال 1400 رشد قيمت مسکن سود زيادي به جيب سرمايه‌گذاران اين حوزه نريخته و مهم‌ترين دليلي که کارشناسان بيان مي‌کنند، طرح اقدام ملي دولت دوازدهم و نهضت ملي دولت سيزدهم است.

متوسط قيمت مسکن در فروردين سال جاري حدود 29 ميليون تومان بود و در دي‌ماه به بيش از 32 ميليون تومان رسيده است. رشد 10 درصدي قيمت مسکن باعث شده سرمايه‌گذاري در اين حوزه کم‌رنگ‌تر از حوزه‌هاي ديگر باشد. از سوي ديگر، بايد توجه داشت هزينه ساخت‌وساز در کشور افزايش زيادي داشته و به همين علت عرضه مانند گذشته نيست و اين موضوع ممکن است به افزايش قيمت دامن بزند. مسکن ازجمله‌ کالاهاي مصرفي است که اين روزها نام سرمايه‌اي را به دوش مي‌کشد. در کشورهايي مانند آمريکا مازاد مسکن وجود دارد، اما بااين‌حال ماليات‌هاي بازدارنده به منظور مديريت بازار در نظر گرفته شده است. به عنوان مثال، کسي منع خريد خانه دوم را ندارد، اما در زمان فروش به ميزان سودي که نسبت به پول خريد پرداخت کرده، بايد ماليات بپردازد، که در برخي موارد تا 90 درصد مي‌رسد. البته کشورهايي که قانون ماليات بر عايدي مسکن را اجرا مي‌کنند، به يک عامل توجه ويژه داشتند و آن هم نداشتن تورم در کشور است. به بيان بهتر، با رفع معضل تورم نقدينگي را به سمتي هدايت مي‌کنند که توليد از آن بهره ببرد. در ايران هنوز مشکل تورم وجود دارد. به همين دليل، کارشناسان معتقدند تا زماني که اين معضل رفع نشده، دريافت ماليات از عايدي مسکن عادلانه نيست. از سوي ديگر، بايد توجه داشت توليد در ايران سود زيادي ندارد و هدايت نقدينگي به اين سمت کار مشکلي است.

رونق بازار مسکن

رونق به معناي خريد و فروش است، اما زماني که در يک بازار مالي صحبت از رونق به ميان مي‌آيد، اين تصور در ذهن افراد نقش مي‌بندد که قرار است در اين بازار گراني اتفاق بيفتد و از سرمايه‌گذاران از اين بازار سود کسب کنند. رونق در بازار مسکن هم چنين معنايي دارد و سرمايه‌گذار به منظور گراني بيشتر سرمايه خود را وارد اين بازار مي‌کند، که البته از ابتداي سال تاکنون براي صاحبان سرمايه بازار جذابي نبوده است. کسري بودجه، افزايش نقدينگي و تورم در کشور باعث شد صاحبان سرمايه وارد بازاري شوند که نقدشوندگي بالايي دارد. بازار ساختمان که يکي از بازارهاي سرمايه‌گذاري محسوب مي‌شود، به دليل پايين بودن نقدشوندگي بازار جذابيتي براي سرمايه‌گذاران نداشت. قيمت مسکن در طول 20 سال گذشته رشد 96 برابري را تجربه کرده و در يک دهه گذشته 14 برابر رشد را نشان مي‌دهد. هم‌چنين در بازه زماني 95 تا 1400 سود هفت برابري نصيب سرمايه‌گذاران اين حوزه کرده است. هزينه ساخت مسکن از سال 92 تاکنون 1200 درصد رشد داشته و به رقم حدود هشت‌ميليون تومان رسيده است. کارشناسان در اين‌باره مي‌گويند بازارهاي سرمايه‌گذاري وابسته به نرخ ارز هستند و اگر دلار افزايش قيمت داشته باشد، سرمايه‌گذاري در بازارهاي ديگر به همين نسبت بازدهي دارد. اگر نرخ دلار ثابت باشد، بازدهي بازارهاي ديگر نيز با ابهام همراه است. در همين حال بيت‌الله ستاريان مي‌گويد تصور غالب اين است که علت افزايش قيمت مسکن، رشد قيمت دلار است، که اين نظريه تا حدي درست است، اما بايد توجه داشت در ايران افزايش قيمت مسکن ذاتاً ظرفيت دارد. به اين دليل که ارز و طلا کالاهاي سرمايه‌اي نيستند، اما مسکن کالاي سرمايه‌اي است. او گفته طي 30 سال گذشته قيمت ارز و طلا 170 تا 180 برابر شده، اما مسکن در بعضي مناطق تا 1200 برابر رشد کرده است.

کمبود مسکن در کشور

طبق آمارهاي موجود سالانه حدود يک‌ميليون تقاضاي جديد وارد بازار مسکن مي‌شود و اين در حالي است که شش‌ميليون خانوار در کشور مستأجرند. بررسي‌ها نشان مي‌دهد حدود يک‌ميليون مستأجر به صورت خودخواسته در خانه استيجاري سکونت دارند. به بيان بهتر، اين خانوارها توانايي خريد يک واحد مسکوني مطلوب را دارند، اما خودخواسته مستأجر هستند، اما پنج‌ميليون ديگر نتوانستند خانه‌دار شوند. سرمايه‌گذاري در بازاري که عرضه آن کم است، دشوار مي‌شود. هم‌چنين بايد توجه داشت تعداد خانه و خانوار در کشور برابري مي‌کند، اما برخي خانوارها با سرمايه‌گذاري در اين بازار داراي چند خانه هستند و برخي فاقد واحد مسکوني. از سوي ديگر، برخي دستگاه‌هاي دولتي داراي واحد مسکوني خالي از سکنه هستند که نه آن را براي اجاره عرضه مي‌کنند و نه مي‌فروشند.

بخش خصوصي آماده همکاري با دولت

مجتبي بيگدلي، رئيس کانون سراسري انبوه‌سازان به «وخارزم» گفت: کشورهاي پيشرفته براي اين‌که بتوانند اقتصادشان را رشد دهند، تقاضاي کاذب در بخش مسکن ايجاد مي‌کنند، اما در ايران متأسفانه قوانيني وضع مي‌شود که بازدهي در اين بازار کاهش مي‌يابد. زماني که سرمايه‌گذاري در اين بازار کاهش مي‌يابد، سوداگران برنده اصلي هستند و با احتکار مسکن قيمت‌ها را دست‌کاري مي‌کنند، درحالي‌که سياست‌گذاري مسکن بايد به گونه‌اي باشد که سرمايه‌گذاران و متخصصان در اين بازار حضور داشته باشند.

اين فعال اقتصادي توضيح داد: طرح‌هاي مسکني دولت هنوز ماهيت مشخصي ندارد و اميدواريم تا پايان سال 1400 به نتيجه برسد. بخش خصوصي آماده همکاري با دولت براي طرح‌هاي ساختماني دولت است و تجربه نشان داده جايي که بخش خصوصي حضور داشته، فعاليت اقتصادي با جديت بيشتري پيش رفته است.

بانک‌ها همراه نيستند

مصطفي قلي‌خسروي، رئيس اتحاديه املاک تهران به «وخارزم» گفت: در سال‌هاي 95 و 96 ميزان تسهيلات مسکن حداقل 50 درصد قيمت خانه را تشکيل مي‌داد، اما افزايش نرخ تورم و کاهش ارزش پول ملي باعث شد اکنون 400 ميليون تومان تسهيلات مسکن حداکثر 30 درصد قيمت يک ساختمان را شامل شود. بانک‌ها براي پرداخت تسهيلات مسکن همکاري لازم را ندارند و با اين‌که سند در رهن بانک قرار دارد، آن‌قدر خريدار را تحت فشار قرار مي‌دهند تا از دريافت وام منصرف شود.

بازدهي مسکن پايين‌تر از نرخ تورم

با اين‌که آمارها نشان‌دهنده اين است که نرخ تورم در مسير نزولي قرار دارد، اما بااين‌حال بازدهي مسکن از ابتداي سال تاکنون از نرخ تورم کمتر است. در اين شرايط مسلماً سرمايه‌گذاران به اين بازار که نقدشوندگي پاييني هم دارد، توجه نمي‌کنند و وارد بازارهايي مانند طلا، سکه و ارز مي‌شوند. از سوي ديگر، کارشناسان مي‌گويند مسکن اکنون وارد يک رکود پنج‌ساله شده و بعيد است تا پايان دولت سيزدهم از اين رکود خارج شود. تقريباً تمام کارشناسان بازار مسکن معتقدند بازار مسکن از سال 99 وارد دوره رکود شده و قيمت‌ها اگر رشد مي‌کند، پس‌لرزه‌هايي است که طبيعي است، اما رشد مسکن از تورم جا مانده است. با اين‌که دولت طرح‌هاي مسکني خود را اعلام کرده، اما هنوز اقدام عملي در اين زمينه اتفاق نيفتاده و هم‌چنان ثبت‌نام تا پايان اسفند 1400 ادامه دارد. افزايش عرضه مسکن باعث رشد سرمايه‌گذاري در اين بازار مي‌شود. 95 درصد بازار مسکن در اختيار بخش خصوصي است و دولت سياست‌گذار اين بخش محسوب مي‌شود. از اين‌رو اگر دولت قصد توسعه مسکن را دارد، بايد در اين زمينه دقت زيادي داشته باشد. هم‌چنين بايد توجه داشت مسکن فعاليت بيش از هزار رسته شغلي را تضمين مي‌کند و به گفته کارشناسان يکي از اهرم‌هاي توليد شغل توسعه بخش مسکن است.

سهم بخش مسکن در خانوار

به طور معمول، سهم بخش مسکن در خانوارهاي اروپايي نهايتاً 12 درصد است، اما در برخي شهرهاي ايران بيش از 60 درصد است. همين آمار و ارقام‌ نشان مي‌دهد ايران بايد برنامه‌ريزي خود را در زمينه توليد مسکن تغيير دهد. هرچند برخي کارشناسان معتقدند طرح‌هاي دولتي تاکنون نتوانسته در اين بازار تأثير مثبتي بگذارد، اما برخي ديگر بر اين باورند ثبت‌نام متقاضيان مسکن نوعي تضمين براي سرمايه‌گذاران بخش خصوصي است و کافي است دولت در اين زمينه بسترسازي لازم را انجام دهد.

با ساخت يک‌ميليون مسکن با فناوري جديد، سرعت ساخت بالا مي‌رود، کيفيت سازه‌ها افزايش مي‌يابد، اشتغال رونق پيدا مي‌کند و از همه مهم‌تر مسئله تأمين مسکن خانوارها حل مي‌شود. اين موضوع هم در گذشته تجربه شده است که نمونه بارز آن به مسکن مهر بازمي‌گردد. با اين‌که گفته مي‌شود منابع مسکن مهر از محل چاپ پول بوده، اما در سال 1391 حدود 900 هزار پروانه ساختماني صادر شد که در سال 1393 واحدها تکميل شد و تا پايان سال 1396نرخ مسکن به ثبات رسيد. اگر همين رويه ساخت مسکن ادامه پيدا مي‌کرد، اکنون سرمايه‌گذاران حوزه مسکن در بخش تخصصي خودشان سرمايه‌گذاري مي‌کردند و وارد بازارهاي ديگر نمي‌شدند.