روزنامه دنیای اقتصاد 25 فروردین 1393 نوشت: مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي و سازمان بورس، سرانجام برسر نحوه استفاده از «پتانسيل بازار سرمايه به نفع تامين‌مالي مسكن» به توافق رسيدند و در گام اول، ضوابط جديد راه‌اندازي «صندوق‌هاي زمين و ساختمان» را ابلاغ كردند. تسهيلات و مشوق‌هايي كه حداقل در 6 محور براي تشكيل صندوق‌ زمين و ساختمان طراحي شده، نه‌تنها هدف اصلي «تامين‌ منابع ريالي ساخت‌وساز» را براي مالكان زمين و شركت‌هاي ساختماني محقق مي‌كند، بلكه كانال دومنظوره‌ای براي هدايت بازار مسكن به سمت رونق به‌وجود مي‌آورد. در اين كانال، دارندگان نقدينگي‌هاي خُرد و كلان – گروه‌هاي متقاضي مسكن و سرمايه‌گذاران- به‌واسطه سرمايه‌گذاري در اين صندوق‌‌ها، ابتدا به «تقويت عرضه» دامن مي‌زنند و با سودي كه در پايان عمر فعاليت صندوق، هنگام تكميل و فروش ساختمان‌ها به‌دست مي‌آورند، توانايي مالي خود را براي خريد و «رونق معاملات» افزايش مي‌دهند. حداقل ارزش پروژه‌اي كه براي آن مي‌تواند تقاضاي تشكيل صندوق زمين‌ و ساختمان ارائه ‌شود، بايد 10 ميليارد تومان باشد؛ اما محدوديتي از بابت مساحت زمين براي مالك پروژه در نظر گرفته نشده است. همزماني ابلاغ ضوابط جديد اين صندوق‌ها با ماه‌هاي پاياني ركود مسكن، فرصتی را براي سازنده‌ و سرمايه‌گذاران ايجاد كرده تا پروژه‌هاي ساختماني را تعريف كنند و در اوج رونق سال‌های آتي، از ماحصل سرمايه‌گذاري در صندوق، منتفع شوند.

 امکان تامین‌مالی توام عرضه‌وتقاضا و نجات از رکود مسکن

تفاهم مسوولان زیرمجموعه دو وزارتخانه، برای گشایش دروازه‌های بازار سرمایه به‌روی بازار مسکن به نتیجه رسیده و ماحصل آن به ایجاد «کانال مالی دو منظوره»‌ برای فعالان بازار ملک منجر شده است. با جذابیت‌هایی که برای ورود طرف‌های عرضه‌ و تقاضای مسکن به این کانال تدارک دیده شده، دو نیاز روز بازار مسکن شامل «منابع‌مالی مورد نیاز برای ساخت‌وساز» و «تقویت‌سازی نقدینگی متقاضیان برای خرید مسکن و رونق معاملات» همزمان پاسخ داده خواهد شد.

سازمان بورس اوراق بهادار اخیرا با بررسی طرح مشترک وزارت راه‌وشهرسازی و کارشناسان بازار سرمایه مبنی‌بر اصلاح ضوابط قدیمی صندوق‌های زمین‌وساختمان، سرانجام پیشنهاد این کارگروه مشترک را برای اصلاح ضوابط پذیرفت و کانال سهل‌الوصول جدیدی را برای فرار از رکود مسکن – در مقایسه با مسیر صعب‌العبور افزایش وام‌خرید- پیش‌روی بازار مسکن قرار داد.

وزارتخانه‌‌های اقتصاد‌ودارایی و مسکن‌و‌شهرسازی سال87 در پی ابلاغ قانون ساماندهی مسکن و تکلیف این قانون به استفاده از ابزارهای نوین تامین‌مالی، مقررات خشک و سختگیرانه‌ای برای تشکیل صندوق‌های زمین‌وساختمان تعریف کردند، به طوری که غفلت از درج یکسری مشوق برای جلب سازنده‌‌‌ها و انبوه‌سازان در روح این مقررات، عملا مانع راه‌اندازی این صندوق‌ها شد. آن زمان البته اولین صندوق زمین‌وساختمان با مدیریت اقوام یکی از مسوولان وقت بخش مسکن، به‌صورت نمادین برپا شد اما بلافاصله ناکام ماند.

برای اصلاح این وضع، زمستان سال گذشته مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی در دولت یازدهم به همراه کارشناسان بازار سرمایه، طرح اصلاح ضوابط قدیمی صندوق‌های زمین‌وساختمان را با هدف استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه در جهت تامین‌مالی مسکن، در دستور کار قرار دادند و در این حین، بعد از آنکه با مخالفت مسوولان بانک‌مرکزی برای ترمیم اساسی مبلغ وام‌خرید و همچنین فقر شدید منابع‌بانکی در تامین وام‌ساخت روبه‌رو شدند، عزم خود را برای اصلاح ضوابط صندوق‌ها افزایش دادند. روز گذشته دکتر سلمان خادم‌المله کارشناس بازار سرمایه از به‌نتیجه رسیدن پیگیری‌ها برای تصویب مقررات جدید راه‌اندازی صندوق‌های زمین‌وساختمان خبر داد. در قالب ضوابط جدید، نه‌تنها امکان تامین‌مالی توسط مالک‌زمین و شرکت‌ساختمانی برای ساخت‌وساز، از طریق تاسیس صندوق و جذب سرمایه سرمایه‌گذاران صندوق وجود دارد که در ازای برپایی بازار این صندوق‌ها، منافع و مشوق‌هایی هم به صاحبان صندوق و هم به سرمایه‌گذاران خواهد رسید. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با تصویب و ابلاغ ضوابط جدید صندوق زمین‌وساختمان در سازمان بورس، از هم‌اکنون ابتدا با درخواست مالک زمین‌ آماده‌به‌ساخت، امکان تشکیل اولین صندوق وجود دارد. مالک زمین پس ‌از آن با تعیین شرکت ساختمانی و معرفی پروژه‌ خود، مقدمات فراخوان برای سرمایه‌گذاری افراد حقیقی و حقوقی در صندوق زمین‌وساختمان را فراهم می‌کند.

تنها شرط راه‌اندازی این صندوق‌ها، رعایت حداقل ارزش سرمایه‌گذاری –ارزش ساخت‌وساز- به مبلغ 10 میلیارد تومان است. در مقررات جدید، حداقل 6 نوع ضوابط تشویقی وجود دارد که تعدادی از آنها نصیب صاحبان صندوق (مالک زمین و سازنده) و تعدادی هم عاید سرمایه‌گذاران می‌شود.

کارشناسان می‌گویند: همزمانی ابلاغ ضوابط جدید صندوق‌‌های زمین‌وساختمان با روزها یا هفته‌های پایانی دوره رکود مسکن، باعث شده سود بالقوه سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها، افزایش پیدا کند. طول عمر فعالیت و بازدهی صندوق زمین‌وساختمان بین 2 تا 4 سال است، طوری که صندوق‌هایی که امسال شکل می‌گیرد در اواخر سال 94 ساختمان‌های تعریف‌شده در این صندوق‌ها قابلیت فروش پیدا می‌کنند که باتوجه به اوج رونق در آن زمان، از یکسو، واحدهای ساخته‌شده به بالاترین قیمت عرضه می‌شوند و از سوی دیگر، حداكثر سود  ممكن نصیب سرمایه‌گذاران صندوق خواهد شد.

گزارش تحلیلی مرتبط را می توانید اینجا ببینید.